新型冠状病毒疫情下租赁合同履行法律问题研究

时间: 2020-02-14      访问量：992

        新型冠状病毒疫情爆发以来，已经对国民经济造成了巨大的影响，特别是广大公司企业对疫情发生前所签订的各类合同如何履行十分困扰。对此，广西桂海天律师事务所廌成公司法律事务团队将分专题的对疫情之下的常见合同的履行进行分析，本文先对常见租赁合同的履行问题进行法律分析。

        我们的经济生活中，租赁合同可分为商业租赁和非商业租赁，商业租赁中常见为商铺（写字楼）租赁、厂房租赁、酒店租赁等，非商业租赁中常见为住宅租赁、车辆租赁等。在本次疫情的影响很广，但各种租赁合同具备其特点，故适用法律规定时不能一概而论。本次新冠疫情的暴发与2003年发生的“非典”疫情类似，我们重点考察了“非典”疫情期间租赁合同纠纷的裁判情况。如根据广西壮族自治区高级人民法院作出的（2007）桂民四终字第1号判决载明：“‘非典’这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非‘非典’导致的必然结果。故‘非典’对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。”因此，是否能适用“不可抗力”或“情势变更”还需根据其合同特点进一步探讨。

        一、租赁合同基本法律特征

        《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，租赁合同是出租人暂时让渡财产的使用、收益权能以获取租金的合同。由此可以看出，交付租赁物是出租人的首要义务，只有当出租人将租赁物交付给承租人，承租人才能够实现对租赁物的占有、使用和收益，从而实现合同的目的。商业租赁合同的目的是从事商业经营，而非商业租赁合同的目的是生活用途。如在此基础上合同当事人有明确约定具体目的的，应当以约定内容为准。

        《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在这里我们应该注意，这一条要求出租人必须保证租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途，这里强调的是租赁物的质量和性能等方面应符合合同的要求。出租人让渡的是“权能”，即保证该租赁物可以为合同目的服务，至于承租人占有、使用该租赁物后所达到目的的效果如何在所不问。简而言之，商业租赁合同中无特别约定的情况下，标的物具备可以用于经营的功能即可认为合同目的得以实现；非商业租赁合同中无特别约定的情况下，标的物仅具备可以用于日常生活使用的功能即可认为合同目的得以实现。

        二、租赁合同分析

        租赁合同要注以下几个基本问题：

        其一，合同签订时间。即租赁合同系疫情爆发前签订的亦或爆发后签订的，直接影响到合同受害方是否预见或应当预见疫情所带来的影响。此情节作为判断当事人主张是否成立的重要判断。而疫情爆发的时间节点应当如何判断，司法实践中并未有统一标准。应当视合同履行地实际情况，由法官根据“常人、常情、常理”等原则进行自由裁量。一般看来，当事人在官方首次通报病情前订立合同，一般应认定当事人无法预见疫情对合同的影响；但是，在启动应急响应以及采取防治措施之后，从常识上判断当事人应当对疫情可能造成的影响有理性的认识，故如其仍选择订立合同，我们认为原则上不能适用不可抗力或情势变更。

        其二，合同期限。我们知道，疫情总有结束的时候，其造成的影响也仅会存在一定的周期。因此，如果租赁期限长而疫情影响周期短，则影响合同目的是否不能实现的判断。通常司法实践中会以“是否过半”作为判断标准，但此标准并非绝对，还应结合其他因素由法官综合判断。

        其三，合同履行地。合同履行地是否在疫区，如在，否是为重灾区等情况进行判断合同受疫情的影响程度，从而判断合同目的是否不能实现。

        以下为各类合同的具体分析：

        （一）房屋租赁合同分析

        如房屋租赁合同如系商业租赁性质，根据合同目的在签订时合同双方均知晓该标的物的用途系用于经营。故在合同履行过程中，经营的目的无法实现时，则应当视为合同目的无法实现。但在这里需要区别根本无法实现和实现困难这两种情况。对于前者而言，意味着无法开展任何经营活动；后者则是虽可以开展经营活动但很难实现经营目的。如何进行裁判，还需要区分两种情形是否系不可抗力、情势变更或商业风险造成的。如行政机关及有关部门为防治疫情责令关停营业场所，此情形属于不可抗力；行政机关及有关部门为防治疫情对经营进行限制，如对于经营时间、经营对象进行管控，我们认为此情形可以适用情势变更；如因行政机关及有关部门的防治措施或疫情的影响导致人流量减少，从而出现难以经营的情况，我们认为可以适用情势变更。

        从行业角度上看，主要依靠实体经营的行业，如酒店、宾馆、餐厅、网咖等受前述措施影响不得经营或难以经营的，可适用不可抗力或情势变更。而作为办公场所地的写字楼，以及不依靠实体经营的行业如网店等通过网络提供服务或进行经营的行业，受影响较小一般认为合同目的无法实现或难以实现，进而不可以适用不可抗力或情势变更。

        如房屋租赁合同如系商业租赁性质，根据合同目的在签订时合同双方均知晓该标的物的用途系用于生活使用。如因防治疫情的行政措施导致无法使用该房屋，如出租屋因防控需要不允许进入等情况限制承租人房屋使用的，应当适用不可抗力。

        （二）厂房租赁合同分析

        如上所述，如系政府机关及有关部门为防治疫情所采取的行政措施导致无法使用厂房或限制复工时间的，应当适用不可抗力。但我们认为，同样具备商业租赁性质，但厂房租赁合同与房屋租赁合同仍存在区别。如，因疫情影响工人无法出行导致不能到岗、供货商无法提供材料等情形出现，导致工厂无法生产，不能构成厂房租赁合同的不可抗力或情势变更的情节。

        （三）车辆租赁合同分析

        根据《中华人民共和国道路运输条例》第三十三条的规定：“道路运输车辆应当随车携带车辆营运证，不得转让、出租。”因此我们再此讨论非商业租赁性质的车辆租赁合同，如自驾游车辆租赁。原则上疫情的爆发并不影响承租人对租赁车辆的使用，故车辆租赁的合同目的并未受疫情所影响。至于承租人租赁车辆后是否能如愿去到目的地，则并不影响租赁合同目的的实现。但值得注意的是，如年轻小伙租赁“大奔”回家过年因疫情限制通行无法及时归还车辆的，可适用不可抗力。但应当按《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”履行相应义务。