服务团支招｜疫情期间，开发商如何应对商品房买卖合同履约的法律风险？

时间: 2020-03-04      访问量：1,083

        一、风险提示

        因企业按照疫情防控要求延迟复工、建设工程工期延误、行政机关不能正常办理工程竣工验收阶段有关审批事项（包括备案、登记等事项）等原因，房地产开发企业面临逾期交付房屋、逾期办理房屋交易手续和不动产登记等风险。另外，房地产开发企业与认购人签署的认购协议大多约定了签订商品房买卖合同，如履行期限在疫情防控期间，将因企业不能复工导致认购协议无法按照约定履行。

        二、法律解读

        

        疫情防控对商品房买卖合同中约定的房屋交付等义务履行有较大影响，但是否构成不可抗力，要根据合同目的和疫情防控对合同履行的影响程度、因果关系等综合认定。

        1. 商品房买卖合同约定的房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记时间或者认购协议约定的签订商品房买卖合同时间等时间节点在疫情防控期间，房地产开发企业因执行政府采取的疫情防控措施延迟复工，导致房屋不能按期交付、房屋交易手续和不动产登记不能按期办理或者合同不能按期签订，房地产开发企业可以不可抗力为由，主张将相关时间顺延至企业复工后的合理时间，并免除相应期间不能履约的责任。
        2. 房屋逾期交付主要是因为工程合理工期延误、行政机关不能正常办理有关审批事项等因素造成，房地产开发企业可以根据实际情况与买受人协商顺延房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记时间。

        三、律师建议

        1. 及时通知。开发商应对已签订的商品房买卖合同进行全面审核，对已经或者即将发生逾期履行情况的合同，根据项目实际情况重新确定房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记的合理时间，并按照商品房买卖合同的约定及时通知买受人。
2. 积极准备。行政机关恢复办理有关审批事项时尽快办理，在合理时间内尽快完成项目验收、办理房屋交易手续和不动产登记，尽最大努力降低逾期风险。
3. 有效沟通。对于逾期原因较为复杂，房地产开发企业需要承担违约责任的情况，开发商可与买受人积极沟通，计算违约金时扣减因疫情防控直接导致的延误期间。

4. 谨慎解约。对于认购协议约定在疫情防控期间签订商品房买卖合同的情况，开发商应尽快与认购人沟通，重新确定签订时间。除认购人主动要求解除认购协议的，不提倡协商解除认购协议。

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