服务团支招｜疫情下公平原则的法律适用——基于商业物业的减免租金之分析
时间: 2020-02-14 访问量：905
岁末年初，新型冠状病毒感染肺炎疫情来袭。自2020年1月20日起，全国各地政府均开始采取最为严格的隔离防控措施，大部分商业活动被叫停或进行限制，大部分行业经营受到冲击，大型购物商场、餐饮业、酒店业等需要租赁场地进行经营的行业受到的冲击尤为严重，其中房租的支出无疑是相关行业面临的最主要困境之一。由此衍生出房租减免的法律问题，亟待解决，这也关乎我国经济的稳定及恢复。广西君美律师事 务所在法律研究的基础上，根据公平原则对前述法律问题分析如下：
一、处理疫情下的房租减免问题应当适用公平原则
1、疫情应属于不可抗力
全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟于2020年2月10日表示，新冠肺炎疫情导致不能履行合同，属于不可抗力，可以部分或全部免除责任，但法律另有规定除外。
此外，参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（该通知已于2013年4月8日被废止）第三条第三款之规定，因“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行合同而引起的纠纷，按照《合同法》第一百一十七条（不可抗力）妥善处理。
2、能否援引《合同法》第一百一十七条主张减免租金？
我们认为该条规定不能作为承租人减免租金的请求权基础。该法条虽规定不可抗力时可以部分或全部免除责任，但必须指出该责任应为不能履行合同的违约责任，而非减免租金变更合同。减免租金的实质是要求合同双方共担不可抗力引发的合同利益损失。
3、适用公平原则可以作为处理请求减免租金的法律依据
首先，公平原则是一项基本的法律原则，而法律原则的适用实际上是法官自由裁量权的表现。在司法实践中，为保证法律的可预测性及防止滥权，法官不得任用自由裁量权，必须优先适用法律规则。只有当法律规则出现空白，或适用具体法律规则会造成极大不公时，才可以在个案当中适用法律原则。
我国现有的法律规则体系并没有对疫情下出现的减免租金请求作出具体规定，因此适用公平原则处理减免租金请求，符合“穷尽法律规则，方得适用法律原则”的民法适用原则。
其次，《民法总则》第六条、《合同法》第五条都明确规定，民事主体应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。公平原则的裁量基础是合同双方的权利平衡，而非单方“照顾”承租方的损失。疫情下，社会出现了“房东免租”的道义呼吁，也产生了“道德绑架”的争议。适用公平原则可以在出租人与承租人寻找平衡，兼顾双方权益，分担疫情造成的损失，而不是简单的“一免了之”，有利于减少社会矛盾。
最后，目前已有法院明确应适用公平原则处理疫情下的租赁纠纷。杭州市中级人民法院于2020年2月7日发布的《【民商事篇】疫情防控涉及你我他，你关心的民商事法律问题都在这里了！》，其中第9问就明确应适用公平原则处理减免租金纠纷。
二、公平原则在房租减免问题上的具体适用
1、疫情下损失的理解及分担原则
适用公平原则处理减免租金问题的核心就是双方共担损失，那么可以共担的损失是什么？
租赁合同的合同目的就是承租人利用租赁的商业物业进行经营，而出租人须确保租赁物业具备适租性、满足租赁目的。疫情下，无法正常经营已经导致合同目的无法实现，此时应视为合同的暂时无法履行或无法完全履行，那么双方基于此产生的损失应分别为：出租人的租金损失、承租人的使用权损失。这两种损失实际上是不同角度上的同一损失，因为使用权量化后还是租金，且该两种损失不可能同时重复发生，即若出租人免租则承租人没有使用权损失，反之亦然。因此，疫情下，租赁双方可以分担的损失实际上就是疫情期间的租金。
正常情况下，公平原则下的分担应该是合同双方平摊损失，租金减半。当然，在某些情况下，还需延长特定租期，如在“培育租赁期”（为了吸引入驻商家、带动商场人流，商业物业出租人给予承租户一段时间的低租金租赁期或免租租赁期）内发生疫情的，除了给予租金减半，亦应适当延长“培育租赁期”。简言之，公平原则下的分担应为“平摊为主，特殊问题特殊考虑”，由法官行使自由裁量权最终确定。
2、扣点付租方式的特殊处理
市场上也存在特殊“付租”的情况，即出租人收取承租人销售金额的一定比例作为租金，且双方签订合同的名称也未必为租赁合同，有可能为合作协议或承包协议，但究其合同本质仍为租赁合同，亦应适用公平原则调整“租金”。
鉴于此等情况下，租金并非固定，那如何确定疫情下的租金损失？我们认为采取近十二个月的平均租金（扣点）作为租金标准较为妥当，若承租不足十二个月或承租时间过短的，则可参考相邻物业的租金进行确定。
3、不开业或有限开业的区别
疫情下，部分商家进行了有限的经营，如餐厅关闭堂食，利用厨房和前台开展外卖业务，这确实与完全停业存在区别。此时，如何确定损失？
我们认为原则上对此不宜做区别，疫情下利用租赁物业开展外卖或其他便民业务，具有一定的社会维稳性质，是承租人承担社会责任的一种表现，应当予以鼓励，不宜用于冲抵双方的损失。诚然，若承租人外卖业务收入超过平时收入的，或有限开业未体现社会责任的，法官在适用公平原则时亦应当予以考虑。
4、疫情期间的确定
公平原则下分担的损失期间应为受疫情影响期间，而非官方宣布的疫情期间，受疫情期间的起点应定于2020年1月20日，因为钟南山院士在当日央视访谈中表示存在新冠肺炎“人传人”的特点，社会开始出现恐慌，已开始影响租赁合同的目的。受疫情期间的终点应为政府相关部门宣布疫情结束之日再加一个合理消费信心恢复期（一般为1至2个月）。
为何需要增加消费信心恢复期？这是考虑到疫情结束后，人们的防控思维存在惯性，正常消费观念需要一定的时间才能恢复，在此期间承租人的经营仍受影响。
四、其他需要考虑的问题
1、合同关于不可抗力的约定效力
若合同双方在合同条款中明确，租金不因不可抗力而调整的，承租人是否还可以主张减免租金？是否还可以适用公平原则？
我们认为承租人仍有权要求调减租金，虽然《合同法》第一百一十七条未规定不可抗力下可以调整合同义务，但《民法总则》第六条、《合同法》第五条都明确规定民事主体应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。因此，租金不因不可抗力调整的约定，有违公平原则的合理性，且此次疫情的经济影响范围超过了2003年的“非典”疫情，已经超出了合同双方立约时的合理预见，类似条款不应当继续遵守之。
2、情势变更原则的慎用
疫情的影响除了适用公平原则外，是否还可以适用情势变更的裁判规则？我们不建议以情势变更为由主张调整租金，首先《合同法解释二》第二十六条明确情势变更不是不可抗力，而此次疫情的影响已基本上被定义为不可抗力。其次，《关于正确适用<合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》明确要求，对必须适用情势变更进行裁判的个案，要层报高级人民法院审查批准，必要时应提请最高人民法院审核。因此，基于减免租金的金额普遍不高，情势变更的适用有可能浪费司法资源，造成讼累，更与目前主流司法观点不符。
结语：共克时艰，需要出租人和承租人共同完成，不但是道义，更是法律的要求。
