服务团支招｜承租人以疫情为由拒付租金，出租人能否主张违约并解除合同？

时间: 2020-03-09      访问量：1,084

         问题
         承租人以疫情为由拒绝支付租金或者逾期支付租金，承租人能否依照合同约定追究承租人的违约责任？能否单方解除租赁合同？
        相关规定
        1、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
        2、广西壮族自治区高级人民法院民二庭《关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见》第一条第2点规定，因疫情原因或者政府及有关部门实施疫情防控、应急措施导致合同履行不能，当事人在诉讼中提出适用不可抗力请求解除合同或者免除民事责任的，应当按照《中华人民共和国民法总则》第 180 条和《中华人民共和国合同法》第 94 条第 1 项、第 117 条、第 118 条的规定处理。
        第二条处理原则：坚持鼓励交易原则。严格合同解除的条件，防止违约方滥用不可抗力或者情势变更抗辩，损害守约方合同利益。
        3、坚持贯彻公平原则。综合考虑合同约定、疫情对合同履行的影响程度、各方当事人的过错等因素，公平处理矛盾纠纷。
律师意见
        租赁合同为双务合同，出租人的合同义务是将约定使用条件的房屋交付给承租人使用，而承租人的合同义务则是依约支付租金。若租赁合同有不可抗力条款，且承租人确实存在因疫情治疗或被采取隔离导致无法按时支付租金，则可援引不可抗力主张延缓支付租金。但出租人应当及时将该情况告知出租人，并在具备支付条件的合理期限内支付。
        如果无前述情形的，承租方拒绝、迟延缴纳租金的，租赁合同对违约支付租金有约定的，可以依据约定处理；未进行约定的可以按照我国《合同法》，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
         律师建议
        除因疫情导致不可抗力或者情势变更等情形外，需要变更合同对租金金额或者支付租金期限的变更，都需合同双方达成合意。比如，自治区国资委针对疫情出台扶持政策，要求国有出租写字楼等房屋，可以免收一个月租金，减收两个月50%的租金。这仅仅是国资委对其享有管理和处分的国有出租房屋作出的承诺规定。但对于民用房屋，只有房屋所有权人或者享有处分权人，才能决定对房屋租金减免的权利。否则出租人在没有达成减免缓交租金的合意情况下，还是及时加强与承租人沟通协商。承租人也应综合考虑疫情对出租人影响的真实情况，及时作出答复。希望双方实事求是，换位思考，各让一步，共渡疫情难关。

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